货币政策的收紧，租赁用地的扩张，房产税的呼声高起，2018年的楼市，已经渐入风雨飘摇之中。

本日着实花了些功夫，盘点了中国前10年夜都邑的人口走势，而在楼市的风雨飘摇之中，到底谁最能挺过风雨、先见彩虹？又到底什么才是楼市的诺亚方舟？

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人口才是房价走出“风暴口”的诺亚方舟！

在顺周期时，资产价值的上升，极容易增加投资者的思维惰性，过去20年的房价走势就是如此。

可是，在房价已经到达平衡周期时，对于决定房价走势的诸多因素，就有需要仔细厘清，谁是次要因素，谁是主要因素？谁对于短时间走势有影响，谁对于中持久走势有影响？

货币政策、信贷政策、供地政策、以及限购、限售政策等等，这些仅是次因素，也仅仅对于短时间房价走势构成影响。

那么，谁才是主要因素，谁才对于中持久房价走势构成影响呢？人口！！！

事理很简单，任何一个都邑的房价走势，短时间炒买炒卖或可，可是，归根到底，取决于真实居住的需求——非论是租房子住，还是买房子住，只要真实居住的需求强烈，房价即便短时间不涨，中持久依然是要涨的，而如果真实居住的需求减弱，房价即便短时间年夜涨，中持久依然是扛不住的。

一个都邑真实居住的需求，取决于其常住人口的厘革——常住人口增长了，房价必定有上涨的潜力，常住人口减少了，则房价有下跌的空间。

而在房价处于宏观调控叠加政策调控的“风暴口”之下，谁最能挺过风暴，显然是常住人口增长的都邑，谁最经不起风暴，固然是常住人口减少的都邑。

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那么，2018年，中国的年夜都邑，到底谁最能挺过风暴呢？

我挑选中国前10年夜都邑，先来看看过去一年常住人口的厘革（2017年）。

第1名是深圳！

在过去一年，深圳常住人口足足增长了近62万人，这是继2015年增长60万人、2016年增长60万人之后，连续三年，每年增加50万+的常住人口，这是中国的都邑奇迹，在互联网新经济的发动之下，这座移民都邑对于付人才，依然具有不成或缺的魔力。

第2名是广州！

2017年，广州常住人口足足增加了45万多人，已经成为1450万人口的超级年夜都邑，其常住人口增长，最近三年连结每年40万+的态势，也充分证明这座历史悠久的“对于外窗口”都邑，依然抖擞着不成按捺的活力。固然，与深圳人口增长来自全国相比，广州的人口增长至少有一半来自省内。

第3名是杭州！

继2016年常住人口增长17万人之后，杭州对于人口的吸引力，仍在延续升温，2017年常住人口年夜幅增长了28万人，这是这座江南名城历史上所没有过的，除900多年前南宋建都杭州造成北方人口年夜幅迁入外。虽然，杭州的常住人口增长低于广州，可是，在以阿里巴巴为首的互联网企业发动之下，其常住人口的增长，绝年夜大都来自全国各地，人口增长的质量相对于优于广州，所以，最近半年，一度有“北上深杭”的说法。

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第4名—第7名，在前10年夜都邑中，常住人口增长整体均为正，排名位居中流，就纷歧一细述了。固然，从中持久看，重庆、武汉这两个都邑的房价，依然有较年夜的上涨潜力，毕竟结果房价的基数，在中国年夜都邑中相对于偏低，而常住人口的增长，最近三年年均都在15万以上。

北京、天津和上海，是常住人口增长的倒数三名，也是中国前10年夜都邑中，仅有的人口增长为负的都邑。

倒数第二名，天津，这座北方的港口之城、重工化业之城，其2017年常住人口显现流出的态势，港口之优势，对于付新经济的成长其实不加分，而重化家产则更是在环保压力之下萎靡不振，若论GDP增速，2017年天津则在前10年夜都邑中倒数第一，经济如此不堪，其人口流失其实不不测。

倒数第3名北京，倒数1名上海，一个是帝都，一个是魔都，这两座中国独一的超级年夜都会，2017年常住人口分别减少2.2万人和7.52万人，这同样其实不令人不测，一是超强的限制落户政策，你买得起房，也没必要然落得了户，更何况，你买得起，也没必要然有购房资格，二是超高的房价、以及企高的生活成本，已经使一部分北漂无奈逃往二线都邑。

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固然，除上述前10年夜都邑外，在苏州、宁波、西安、青岛、石家庄、合肥等二线都邑中，2017年常住人口增长，最值得一提的是长沙，2017年长沙常住人口增长了27万多人，相对于偏低的房价基数，目前仅1万元/平米稍多些，其未来房价应该依然有较年夜的上涨空间（2017年已上涨40%摆布）。

人口才是决定房价的核心因素！

2018年是中国楼市的“风暴之年”，并且这一风暴至少将延续3年。我们必要观人口之增减，从而预判房价之走势，以避免房价之风险。

危机已经临近，对于付人口增长为负的京津沪，在未来三年，虽然不至于发生狂跌之风险，可是，房价至少将横盘三年之久——不涨便是跌，因为你的资金有成本。

而在房产税渐行渐近之下，在未来3年，高房价的都邑，其房价压力将显著高于低房价的都邑，毕竟结果，未来房产税将是以房屋总价为基数的，同样是100平米的小三房，北京代价1000万，而长沙也许仅有100万，从而所交房产税的金额，也将是长沙的10倍，可是，从事同样一份工作，你在北京的收入，难道会高于长沙的10倍吗？不成能！你至多是长沙的1倍。

2018年，早筹备，方安心！

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